【投資マンションのメリット】
1 毎月、家賃収入が得られる
全額現金で購入すれば、入居者を確保できた月から一定の収入が入ってきます。
ローンを利用したとしても、ローン返済額は家賃収入でほとんどが相殺されて、わずかな持ち出しで済むケースがほとんどです。頭金を多くすれば、持ち出しなしで所有することも可能です。
もちろん、完済後は安定的に賃料収入を確保できます。税金や管理費などの支出はありますが、それでも賃料のかなりの部分を手にすることができます。
2 いつのまにか不動産資産が入手できる
投資マンションは、月々の副収入を得ながら、ローン完済後には不動産資産ができています。
「どうせ家賃を払うなら、ローンで家を買って、家賃分をローンにした方がいいじゃないか」という発想に近いものです。
唯一にして最大の違いは、ローンを払うのはあなたではなく、あなたの店子ということです。
つまり、自分はほとんどお金は使わずに、いつのまにか不動産が持ててしまうのです。
3 税金対策になる
不動産を持つと、減価償却や管理費などの経費が認められることになります。「赤字にならないと節税にはならないでしょ？ 元も子もないでしょう」
というご意見もあるかと思いますが、月々の現金収入はプラスでも、減価償却を加味すると、節税対策として十分に機能します。
4 生命保険のような使い方もできる
銀行でローンを組み、マンションを購入すると、団体信用生命保険へ加入することになります（掛け金は銀行負担）。
万が一、ご契約者の方に不幸があった場合、ローンの支払いは保険会社に移行するため、あなたのローンは消失します。
5 年金のような使い方もできる
国の年金制度崩壊という声が大きい昨今、私的な年金が脚光を浴びています。
35歳の会社員の方が30年ローンを組んだ場合、65歳になればローンの返済は終わり、年金のように毎月、家賃収入が入ってくることになります。
【マンション投資のデメリット】
1 空室のリスク
マンション投資家として、長期にわたる空き部屋ほど困った状態はありません。
期待している一定の金額が定期的に入ってこなくなるわけですから、もしローンが残っていれば賃料をローンに回す事が出来なくなるので、かなりピンチな状態になります。
2 金利が上がる可能性がある
マンション投資をする際に、全額現金で購入する人であれば問題はないのですが、現金が無ければローンを組むのが普通の考えです。
ローンを組むと言う事は、当然利息も発生してきます。この利息の金利が、景気に左右されやすい生き物で、マンション投資の際にも将来的に金利が上がる可能性があると言う事を覚えておいてください。
3 マンションの老朽化による価格の値下がり
どんなに立地がいい場所でも、あまりにも建物が老朽化していると、人はそこに入居しようかどうか決めかねる原因となります。
もちろんゴミひとつ落ちていなくきれいにしていたとしても、建物老朽化はまた別問題なのです。老朽化しているからといって、すぐに立て直す事など、費用がかかるので出来ないのが現状です。
では、どうすれば入居者が入ってくれるのかというと、賃料を下げるしか方法はないということです。明らかに相場より賃料が引くければ入居者は決まるでしょう。ただ、その分投資としての分配は減ってしまう事を覚悟する必要があります。
【知っておこう！失敗談】
1 節税効果は最初だけでした・・・
マンションに投資するということは、個人であっても一つの事業ですので、マンションを貸すことで得られた収入は課税対象となります。
当然、その収入は利益として申告する必要がありますが、家賃収入をそのまま計上するのではなく、建物の減価償却分や借入金利、
賃貸管理・サブリースの費用を経費として引くことができるので結果として税金対策になるという説明が多いようです。
しかし、本当に節税の恩恵を受けることができるのは、新築マンションであっても最初の数年だけで、節税のはずが不動産の固定資産税と都市計画税の負担のほうが大きくなってきます。
長期にわたる節税効果をメリットとして説明された場合は要注意です。
2 新築ワンルームマンションを現金化できない・・・
大手デベロッパーが手がけるマンション投資プランは、ほとんどが新築ワンルームマンションです。衛星都市の開発が進み、都心の一極集中が緩和しつつある現在でも、
独身男女の地方からの流入が定期的に見込めるワンルームマンションの需要がなくなることはないでしょう。
また、マンションの耐震偽装が社会問題化し、法規制が整備されて以降に建造された物件は安心感もあり、まさに新築ワンルームマンションに投資するのは理に適ったものと思われる方が多いと思います。
しかし、新築ワンルームマンションは、もし売却しなければならなくなった場合、その価値はどんなに築浅の物件であっても、分譲時の70%程度にしかならないケースが多いのです。
経済的なゆとりがなく、長期的な運用が可能であると判断できない場合はおすすめできません。
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